Статьи

« Назад

Земельные споры о границах земельного участка в садоводческих товариществах  26.02.2018 21:45

Нередко предметом обращения к адвокату по земельным спорам являются вопросы, связанные с границами земельных участков в садоводческих товариществах. Часто это касается земельных участков, которые были выделены гражданам при создании садоводческих товариществ много лет назад.

Причинами, которые создали проблему с границами земельных участков,  были  ошибки при установлении границ земельных участков на местности. Возникновению этих ошибок  способствовало то, что  при определении границ земельных участков сами члены садоводческого товарищества часто не присутствовали, а акты ознакомления с установленными границами на местности либо ими не подписывались, либо подписывались вслепую. А в соответствии с Инструкцией по установлению, восстановлению и закреплению границ земельных участков, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 16.05.2002 N 3, действовавшей до 03.02.2011 года (ч. 1 п. 9) предусматривалась необходимость присутствия самого землевладельца, заинтересованных лиц (смежных землепользователей) при установлении границ земельного участка в целях обеспечения бесспорного определения на местности границ земельных участков.

Нарушение порядка установления и закрепления границ земельного участка на местности, ошибки в исчислении площади земельного участка и установлении (проведении) границ, обозначенных в правоустанавливающих документах (кроме ошибок технического характера), либо нарушения прав других землепользователей в результате отвода земельного участка  являются основаниями для предъявления требований о признании недействительной государственной регистрации создания, изменения, прекращения, возникновения, перехода прав на земельный участок (Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 22.12.2011 N 9 "О практике рассмотрения судами земельных споров"), т.е. порождают судебные споры.

В таких случаях гражданин не имеет возможности зарегистрировать возведенный садовый дом с хозяйственными постройками в силу недействительности государственной регистрации создания земельного участка, на котором они расположены. Возникнут проблемы в случае осуществления государственной регистрации такого земельного участка и по фактическим границам, если они не соответствуют проекту организации и застройки садоводческого товарищества, изменения в который надлежащим образом не внесены.

Нормативные акты, регулировавшие вопросы приобретения в частную собственность и пожизненное наследуемое владение:

Указания по оформлению материалов на приобретение членами садоводческих товариществ земельных участков в частную собственность или закрепление их в пожизненное наследуемое владение, утвержденные приказом Комитета по земельной реформе и землеустройству при Совете Министров Республики Беларусь от 19.11.1993 N 59 (действовали до 20.06.2007);

 Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 04.11.1993 N 754 "О порядке выкупа земельных участков" (далее - постановление N 754), которым был утвержден порядок приобретения членами садоводческих товариществ земельных участков в частную собственность (действовало до 26.07.2007). Данный порядок регламентировал процедуру передачи членам садоводческого товарищества в собственность занимаемых ими земельных участков.

В нарушение данных нормативных актов часто установление границ земельных участков производилось не в соответствии с проектом организации и застройки садоводческого товарищества, а согласно фактическому землепользованию. При этом изменения в проект организации и застройки садоводческого товарищества в установленном порядке не вносились, а в решении местного исполнительного и распорядительного органа при передаче членам садоводческого товарищества земельного участка на вещном праве указывалось о внесении изменений в проект организации и застройки садоводческого товарищества. Однако  если установленный порядок внесения таких изменений не соблюден, то возникает основание  для признания такого решения в данной части недействительным в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Республики Беларусь, поскольку согласно действовавшему в тот период Положению о порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительных проектов, утвержденному постановлением Кабинета Министров Республики Беларусь от 04.06.1996 N 362 "Об утверждении Положения о порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительных проектов и Положения о порядке проведения государственной экспертизы и утверждения архитектурных и строительных проектов", внесение изменений в утвержденный проект организации и застройки садоводческого товарищества допускается только по согласованию с его разработчиком и утвердившим данный проект органом. С учетом того, что местные исполнительные и распорядительные органы не являются разработчиками проектов организации и застройки садоводческого товарищества, они неправомочны вносить соответствующие изменения самостоятельно.

28.01.2008 года был принят Указ Президента Республики Беларусь N 50 "О мерах по упорядочению деятельности садоводческих товариществ", согласно которому граждане обязаны были в двухмесячный срок со дня вступления в силу Указа зарегистрировать свои права на земельные участки и вступить в члены действующих садоводческих товариществ либо создать садоводческие товарищества. Невыполнение этого требования являлось основанием для изъятия указанных земельных участков в соответствии с законодательством об охране и использовании земель. Указом было утверждено Положение о садоводческом товариществе. Согласно этого Положения земельные участки членов садоводческого товарищества должны быть основаны на проекте организации и застройки территории садоводческого товарищества, утвержденного в соответствии с законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. Изменение застройки территории садоводческого товарищества не допускается без внесения в установленном законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности порядке изменений в утвержденный проект организации и застройки территории садоводческого товарищества.

Таким образом, если границы  земельного участка не соответствуют проекту организации и застройки садоводческого товарищества, то это затрагивает интересы других землепользователей, что порождает предъявление исковых требований о признании недействительной государственной регистрации создания и возникновения прав на указанные земельные участки у граждан. Данные ситуации вынуждают граждан обращаться  к адвокатам по земельным спорам и впоследствии в суд с исками о защите нарушенных прав.

После вынесения решения суда о признании недействительной государственной регистрации граждане сталкиваются с вопросом оформления занимаемых земельных участков, поскольку границы занимаемых гражданами земельных участков не соответствуют границам земельных участков по проекту организации и застройки садоводческого товарищества. Необходимо ставить вопрос перед органами управления садоводческого товарищества о внесении изменений в  проект (процедура достаточно затратная для садового товарищества).

После внесения изменений  в проект организации и застройки садоводческого товарищества местный исполнительный и распорядительный орган выносит решение о передаче конкретных сформированных земельных участков в собственность либо на праве пожизненного наследуемого владения, после чего происходит государственная регистрация создания земельного участка и возникновения прав гражданина на него, и только тогда гражданин может произвести регистрацию возведенного садового дома.

 

Адвокат по земельным спорам                                                  Бобкова О.А.



Остались вопросы?

Оставьте заявку и мы свяжемся с Вами

Наш адрес: 220005, г.Минск, ул. Платонова, 20Б, офис 703.